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  萬通集團董事長馮侖日前稱,現在是房地產市場的大周期到瞭下降的階段。在他看來,資本市場給出的信號非常強烈,很快開發類的房地產企業面臨轉型或者退市。

  方興分拆金茂上市

  分拆或成房企新趨勢

  18日下午,金茂投資宣佈其全球發售價介於5.35至5.65港元,集資額最多約33.9億港元,6月19日至24日公開發售股票,並預計於7月2日掛 牌。金茂投資是方興在香港的固定單一投資信托,其收入主要來自酒店經營及商業區域租賃。金茂投資目前已有的資產組合包括上海金茂大廈、金茂北京威斯汀大飯 店、金茂深圳JW萬豪酒店等8傢酒店,均位於中國一線城市或旅遊熱點的優越地段。

  "從方興分拆並獨立上市,能釋放酒店資產的價值,以及對資源進行更明確及有效的配置。"金茂(中國)投資控股主席及非執行董事何操向南都記者表示。他認 為,通過分拆,可以通過確定酒店業務的公平價值後為公司釋放酒店業務的價值,並建立公司和被分拆實體的獨立集資平臺,從而使公司和被分拆實體得以更好地發 展其各自的業務系列。

  方興地產分拆酒店上市進入倒計時,分拆的上市公司名為金茂(中國)投資控股有限公司(簡稱"金茂投資"),由方興地產控股。18日下午,金茂投資召開發佈會,預計公司於7月2日在聯交所掛牌。與此同時,另一傢上市房企花樣年也宣佈,將分拆物業管理部分在聯交所主板上市。上述兩傢房企均向記者表示,分拆有利於擴大資本運作能力。

  根據業內從美國經驗分析,城鎮化完成後,二順位房貸 免保人免證明貸款全省皆可處理開發類房企的融資能力降低,而分拆酒店、物業等剝離上市,是提高融資能力的"妙招"。相關機構告訴記者,具體可行計劃包括資本運作如融資、謀求REITs運作等,空間很大。

  內地房地產市場尤其是住宅市場短期過剩,監管部門不會輕易批準房地產開發類企業上市融資,赴港上市成功幾率大,且海外融資成本低、額度高。

方興地產分拆金茂投資上市

  馮侖表示,從美國經驗看,美國的房地產市場早已經過瞭拐點,住宅房地產市盈率都很低,隻有5倍、7倍,不超過10倍,開發類的房企不能融資,也不能拿高 收成。而資產經營類、管理類的房地產企業市盈率一般都在15、20倍。另外金融類的房地產企業PE估值在25倍-30倍之間,而互聯網的房地產企業現在估 值是30倍以上。

內容來自sina新聞

  海通證券最新研報認為,方興地產股價較2014年資產凈值折讓超過60%,而酒店方面估值更是嚴重偏低,折讓超過70%,分拆上市後更能有效地釋放其內在價值。

  "酒店持有這一塊,跟方興做開發在指標衡量方面的差距都比較大,所以酒店分拆既是二順位房貸 免保人免證明任何問題免費諮詢市場的一種期望,也是方興自身戰略的安排。"方興地產公司負責人如是向南都記者回應。

  至於分拆目的,方興表示"具有兩方面的戰略意義":一方面作為一個專業管理平臺,金茂投資會得到更好發展;另一方面,方興可把另外的兩大業務板塊,即物業租賃運營開發以及銷售業務等各方面的價值充分釋放和實現。

  目前房企資金鏈普遍較為緊張,分拆上市,搭建融資平臺確實有利於緩解其當前的困境。分拆優質資產上市,剝離房地產 項目也能夠得到投資 者的青睞。

  與此同時,花樣年也擬分拆彩生活服務集團在聯交所主板上市,如果成功將成為內地社區運營第一股。花樣年主席潘軍直 言,分拆上市可以實現資金價值最大化。在對分拆部分的前景預期上,潘軍表示:"希望2020年花樣年的輕資產收入能超過房地產業務。"為推動計劃,目前潘 軍正在新加坡帶領團隊舉辦路演。

  方興地產2013年財報顯示,去年酒店經營業務實現收入20 .61億港幣,占集團全年收入總額的10%左右。方興為何選擇三大業務板塊中占比較低的酒店業務分拆上市?

  方興地產、花樣年爭相分拆優質資產上市,分拆作為目前地產公司新的融資途徑方興未艾。

  何操表示,由於方興地產去年已經啟動瞭分拆上市,加之本次資產組合比較優質,因此是"一個不差的選擇"。另外他還表示,"對於一個成熟企業來講,因為個別的一些問題擱置公司計劃並不是一個最好的選擇。"

  "內地房地產市場尤其是住宅市場短期過剩,監管部門不會輕易批準房地產開發類企業上市融資,赴港上市成功幾率大,且海外融資成本低、額度高",中投顧問韓長吉向南都記者表示,"方興最大的利好在於酒店物業經營良好,能夠得到投資者的青睞。"

  業內人士也向記者表示其註意到分拆現象,而分拆目的可能包括資本運作如融資、謀求REITs運作等。

  "目前房企資金鏈普遍較為緊張,分拆上市,搭建融資平臺確實有利於緩解其當前的困境。分拆優質資產上市,剝離房地產項目也能夠得到投資者的青睞。"韓長吉告訴南都記者。

  據稱,這次分拆酒店上市是方興早在2009年打造金茂這個平臺時就有的一個戰略性安排。去年方興正式啟動瞭酒店分拆工作。

  這或許也是方興、花樣年等謀劃分拆房企的考量之一。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-21/10034233430.shtml
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