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  遮遮掩掩瞭一個月之久的地產業"再融資開閘",同樣可以把握新一屆政府在樓市調控難題上的真實態度。2010年4月,國務院發文要求證監會暫停批準房企的上市與增發。換句話說,不能再通過A股市場直接融資,隻能依靠銀行信貸、信托債券以及海外資本市場等間接融資的渠道,相當於增加瞭房企獲得資金的成本。當年的暫停不是一刀切土融建融苗栗通宵土融建融,而是限定為"存在土地閑置和炒地行為"的房企,這給證監會的審批留下瞭一個口子,也成為當下維持曖昧態度的最好借口。2013年7月初,房企"再融資開閘"傳聞甚囂塵上之時,雖然證監會在例行發佈會上強調"口徑沒有發生變化",但之後的一個多月裡,先是新華網連發四文透露"再融資開閘已成定局",緊接著"新湖中寶"等數傢房企公佈瞭自己的再融資方案。顯然,市場對監管部門將放開房企再融資閘門已經有瞭強烈預期。

  十年樓市調控,房價越調越高。截至今年7月,中國百城房價連續14個月上漲,一二線城市地王頻現,但目前還沒有引來新一輪樓市調控的加碼。2013年3月1日,以20%個人所得稅為核心的國五條細則出臺後,除瞭北京,其他各地基本都沒有執行,中央並沒有因此給出任何表態,說明在"壓制需求"層面上調控加碼的概率不大。2013年6月19日的國務院常務會議針對房地產提出"支持居民傢庭首套自住購房",這依然是一種支持合理購房需求的態度。而"再融資開閘"是一種間接的增加供給。更為直接的是,2013年上半年,地方政府事實上已經加大瞭土地供應,達到5年來的最高點。國土部法律中心日前發佈的中國土地市場指數顯示,2013年上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃,比2012年同期多瞭三分之一強,比2011年同期多瞭六分之一強。

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  最新消息是,長效機制已經形成初步草案,並且正在向相關部委、協會等征求意見。過往幾年中,長效機制也曾出現在中央關於房地產業發展的表態之中,但相比"調控"字眼,出現得少之又少。最近半年位置發生瞭變化。不過,一項政策一旦進入征求意見的程序,出臺時間往往就不會是"近期",更何況是被冠名為"長效"的一套機制。即便近期出臺,它的效用也建融新北新莊建融需要一個很長的階段來顯現,更何況"長效機制"至少需要十年時間才能夠形成一套相對完善的制度。

  梳理今年以來的樓市政策,毫無疑問可以從中看出"變化"的信息,調控趨向"長效機制"轉向。

  中國樓市調控基調從2010年"抑制"轉向2011年"遏制",2012年"保穩定"轉向2013年上半年加強到下半年平穩,後轉向房地產去行政化、回歸市場化的"調控長效機制"。

樓市政策導向凸顯 拐點式變化

  中央對於樓市調控的態度由"不動搖不放松"轉向"促進房地產市場平穩健康發展"、由"短期行政管制調控手段"轉向"去行政化的房地產調控長效機制建設"。當市場尚在再融資開閘的消息中甄別樓市調控風向時,另一重要政策底線也在悄然發生變化,那就是將此輪調控直推"史上最嚴厲"之謂的限購政策。地方政府又一次開始試探中央放松調控的底線。近日,近兩年房價處於下降通道的溫州市已承認放寬瞭對購買第二套住房的限制。在剛剛過去的5月和6月間,溫州是全國70個城市中唯一房價同比下降的城市。當然,它也是2011年限購政策實施以來最嚴格的地方版本。溫州的自作主張能不能得到中央的支持,還是個未知數。不過,此前幾次地方政府試探底線,兩三日內即被叫停,溫州舉動尚處在被默許狀態。而舟山、珠海、金華、寧波等這些非省會的限購城市,都可能在城鎮化和"有保有壓"調控思路下,成為繼溫州之後限購松綁的"潛力"城市。

內容來自sina新聞

  把"轉向"解讀成"中央打算放松地產與房地產的政策導向出現瞭拐點式的變化",實際上一點都不過分,雖然目前還沒到下定論的時候。一邊是新一屆政府決意改革、推動轉型,一邊是房價仍在上升通道中,同時經濟保增長的壓力加大。任何一步實質性的松動與調控轉向都隻能小心前行。另一個此前不太常見的詞語"長效機制"開始頻繁現身,改革將從財稅、金融、土地制度三個方面入手,通過市場化手段理順房地產市場供需關系是大方向,房產稅則是最核心和最首要的工作。房價上行、經濟下行、改革阻力等因素的交織,終於將"房地產發展的長效機制"推向前臺。

  從國務院"新國五條"調控年初夜襲樓市,到3月1日"新國五條細則"再度加碼,掀起一股中央調控政策沖擊波。豈料原本指望給樓市降溫的意圖落空,房價逆市上漲,市場溫度急升。自今年1月到7月,國傢宏觀經濟持續低迷與房地產火熱形成鮮明對比。此後,國務院連續三四場會議重提"穩增長","救市"已然成中央高層共識,中央打出一套"微"經濟刺激計劃措施"組合拳",李克強總理提出GDP保增長下限與底線。直到7月30日中央最高層經濟工作會議成為中國房地產調控的轉折點,一字未提"樓市調控","加強房地產調控"的措詞被"促進房地產市場健康發展"取代,暗示瞭中央房地產調控"見底"。8月,地方政府吹起投資"沖鋒號"與國傢開發銀行 "大輸血"地方投資,4萬億"鐵公雞"交通基礎投資露出水面。

  謝逸楓(住建部政策咨詢專傢、亞太城市房地產研究院院長)

  外約個論僅為作者個人觀點,不代表本報立場。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/08183453131.shtml

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